科學(xué)規(guī)劃注重三字公式“凹、凸、回”

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)數(shù)字化的規(guī)劃是否合理，將直接影響后期投資運(yùn)營(yíng)的發(fā)展。因此，科學(xué)規(guī)劃在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃體系的鏈中起著關(guān)鍵作用。商業(yè)規(guī)劃不僅要注重商業(yè)價(jià)值，還要以人為本，體現(xiàn)人性化的東西。

比如如何考慮消費(fèi)者的便利性，方便快捷，容易到達(dá)項(xiàng)目？如何讓消費(fèi)者感受到商業(yè)理念的溫馨一面，比如設(shè)置太陽傘、休閑椅、中央空調(diào)、導(dǎo)視系統(tǒng)、電梯溫馨提示等。當(dāng)然，這些都是商業(yè)內(nèi)部細(xì)節(jié)的人性化規(guī)劃。

事實(shí)上，一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目的初步規(guī)劃可以用三個(gè)字來概括：

1、“凹”字，是項(xiàng)目商業(yè)廣場(chǎng)凹陷，兩側(cè)允許住宅、酒店或商業(yè)步行街板塊，可規(guī)劃建設(shè)購(gòu)物中心，集食品、飲料、購(gòu)物中心屋頂可建設(shè)空中花園、高端住宅、高級(jí)公寓或辦公樓等，優(yōu)勢(shì)是規(guī)劃設(shè)計(jì)較明顯，擴(kuò)大土地價(jià)值，商業(yè)廣場(chǎng)也可以增加噴泉照明亮點(diǎn)，通過商業(yè)廣場(chǎng)凝聚人氣，吸引人，大大提高商業(yè)廣場(chǎng)管理系統(tǒng)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。

2、“凸”字的解釋基本相同，主要是為了吸引消費(fèi)者的注意，充分利用廣場(chǎng)文化，抓住眼球經(jīng)濟(jì)。

3、“回”字主要體現(xiàn)在購(gòu)物中心的規(guī)劃上，挖掘足夠的空間，充分發(fā)揮商業(yè)價(jià)值。人們?cè)陧?xiàng)目中循環(huán)，停留時(shí)間更長(zhǎng)，相應(yīng)地增加了更多的消費(fèi)機(jī)會(huì)和業(yè)務(wù)，為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)繁榮提供了良好的保障。

招商成功并不意味著運(yùn)營(yíng)成功

一般來說，商業(yè)地產(chǎn)的招商工作主要分為三部曲。

首先，所謂“擒賊先擒王”，尋找主要品牌商家，較好是世界500強(qiáng)零售業(yè)之一。

其次，針對(duì)主要行業(yè)的“領(lǐng)導(dǎo)者”，投資引進(jìn)知名品牌旗艦店商家。

最后，考慮到周邊地區(qū)或競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)地產(chǎn)的商家，他們屬于主動(dòng)尋找租賃商店的散戶投資者。

這些常規(guī)的投資步驟，因勢(shì)利導(dǎo)，往往很自然，很容易取得成功。然而，成功的投資并不意味著項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)。俗話說，我寧愿相信市場(chǎng)上有鬼魂，也不愿相信投資的嘴。在早期，為了吸引投資業(yè)績(jī)，有很多承諾，但一旦企業(yè)招聘，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤的版本，適得其反，企業(yè)肯定有很多意見。

因此，前期市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性經(jīng)濟(jì)分析、規(guī)劃投資銷售實(shí)施和可持續(xù)管理，然而“管理”是比較重要的。懂得經(jīng)營(yíng)的企業(yè)必須注重開發(fā)商業(yè)團(tuán)隊(duì)的定位規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)理念。

但真正能留下來的企業(yè)，絕對(duì)是看到開發(fā)商經(jīng)營(yíng)的信心，比如提供密集的規(guī)劃推廣服務(wù)，經(jīng)常舉辦各種活動(dòng)，吸引人氣和人流，讓進(jìn)入的企業(yè)賺錢，這是他們可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的保證。企業(yè)將與開發(fā)商一起加強(qiáng)、擴(kuò)大和繁榮市場(chǎng)。