運營將決定成敗。只有打開運營環(huán)節(jié)，以消費者需求為導(dǎo)向，合理規(guī)劃和優(yōu)化業(yè)務(wù)組合，從而使租戶受益，才能體現(xiàn)商業(yè)發(fā)展的價值。因此，企業(yè)應(yīng)更加注重內(nèi)部技能，研究經(jīng)營管理，真正將經(jīng)營管理視為核心競爭力，或成為商業(yè)地產(chǎn)擺脫困境和風(fēng)險的解藥。

成功商業(yè)運營管理的核心要素如下：

抓源頭，合理規(guī)劃招商業(yè)態(tài)

有效合理地劃分和組合不同的業(yè)態(tài)是后續(xù)業(yè)務(wù)運營的基礎(chǔ)和源頭。要合理規(guī)劃招商業(yè)態(tài)，需要把握三個要點:

1、積極規(guī)劃商業(yè)形式，并將設(shè)計放在前面。商業(yè)設(shè)計與商業(yè)規(guī)劃密不可分。商業(yè)規(guī)劃對建筑設(shè)計提出了設(shè)計要求，而建筑設(shè)計是商業(yè)規(guī)劃的實現(xiàn)和細(xì)化。

2、合理規(guī)劃業(yè)務(wù)形式的比例，構(gòu)建業(yè)務(wù)形式的產(chǎn)業(yè)鏈。不同業(yè)務(wù)形式的配置和組合是業(yè)務(wù)運營的核心。

3、品牌戰(zhàn)略合作伙伴的資源儲備和管理，掌握投資推廣的主動性。對于商業(yè)項目，知名品牌可以利用其品牌吸引力，迅速為項目帶來穩(wěn)定的客流。同時，品牌商家本身具有良好的品牌形象，是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的良好廣告效用。

租戶和業(yè)主之間的關(guān)系應(yīng)該是互惠互利的

商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流與住宅不同。所有預(yù)算收入主要取決于以后的租金，因此是否欠租以及欠租率是判斷一個商業(yè)項目能否生存的關(guān)鍵。因此，如果購物中心想要成功運營，它不僅應(yīng)該是負(fù)責(zé)收取租金的特許權(quán)人，而且應(yīng)該仔細(xì)研究“如何讓租客賺錢”。小河水豐富，只有租戶經(jīng)營良好，才能保證購物中心的租金收入。

按需調(diào)整，不斷完善業(yè)態(tài)組合

無論一個企業(yè)有多好，無論計劃有多好，無論商業(yè)形式有多好，都不可能一勞永逸，一成不變。為了加強(qiáng)購物中心與周邊客戶群的匹配程度，必須不斷調(diào)整，因此在行業(yè)有“一年一小調(diào)，五年一大調(diào)”的提法。

1、一年一小調(diào)：業(yè)務(wù)形式和品牌的調(diào)整和優(yōu)化。商業(yè)形式的組合是一個變量，反映了趨勢，應(yīng)該隨時隨需求而變化。即使在項目開始后，也應(yīng)隨著商業(yè)項目的發(fā)展，不斷調(diào)整和優(yōu)化商業(yè)形式和品牌，并進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)充投資。

2、五年一大調(diào)：刷新項目定位。商業(yè)項目的定位不一定要高端，關(guān)鍵是要與商圈相匹配，要與消費者相匹配。在進(jìn)行商業(yè)定位時，許多企業(yè)盲目強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新，引人注目。事實上，商業(yè)項目要按照正常的商業(yè)規(guī)律進(jìn)行定位，必須與城市和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)，與城市的當(dāng)前和未來戰(zhàn)略和規(guī)劃相匹配，與自身地塊的潛在價值相匹配，與周邊商業(yè)環(huán)境和競爭對手、商業(yè)發(fā)展趨勢和當(dāng)?shù)叵M者偏好相適應(yīng)。

結(jié)語

不難預(yù)測，其自身的快速、野蠻增長，加上電力等外部影響，商業(yè)房地產(chǎn)將不可避免地迎來激烈的競爭，相當(dāng)多的盲目建設(shè)商業(yè)項目將重組或退出，運營將決定成敗，只有通過運營環(huán)節(jié)，以消費者需求為導(dǎo)向，合理規(guī)劃和優(yōu)化組合，讓租戶受益，是商業(yè)發(fā)展的價值體現(xiàn)。