現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)圍繞著我們，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，良好的商業(yè)運營管理是非常重要的。接下來，讓我們來看看幾種商業(yè)運營管理方法。

四、返租

在其商鋪的銷售中，采用了所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)分離的模式：為了提高市場接受度，將商場產(chǎn)權(quán)分為零，分為小產(chǎn)權(quán)進行銷售和回收大量資金。然后，通過回報租金，從買方手中取回商業(yè)商店的經(jīng)營權(quán)，每對買方都有一定比例的年回報（高于銀行貸款利率）。

優(yōu)點：所有權(quán)屬于投資者，經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè)運營管理公司控制，入境經(jīng)營者擁有物業(yè)使用權(quán)，實現(xiàn)三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下，在很大程度上實現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的整體經(jīng)營價值，使建設(shè)單位獲得了較大的價值和租金增長空間。

這是一種高收益、高風(fēng)險的經(jīng)營模式，適用于大型封閉式購物中心。從項目開業(yè)以來的經(jīng)營角度來看，通過拆除產(chǎn)權(quán)，銷售旺鋪收回了巨額資金，大大緩解了困擾開發(fā)商的長期資金短缺。進入市場后，經(jīng)營狀況也相對理想，進一步增強了中小投資者的信心，促進了商店的銷售。

缺點：在這種高風(fēng)險、高利潤模式的運營中，涉及大型商業(yè)項目的規(guī)劃、設(shè)計、投資吸引力、銷售、項目等環(huán)節(jié)，對開發(fā)商的綜合運營能力要求很高。此外，資金回收（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)運營（即統(tǒng)一規(guī)劃運營）之間總是存在著深刻的矛盾，商業(yè)地產(chǎn)的運營對開發(fā)商的聲譽和品牌的影響也將具有很強的廣泛性和可持續(xù)性。

想象一下，一個銷售不良、入住率低的住宅社區(qū)很容易被公眾遺忘。對于一個位于市中心的大型購物廣場，即使開發(fā)商銷售良好，長期的負面社會影響也會大大降低開發(fā)商的品牌形象。

五、回購(房地產(chǎn)信托)

新的銷售方式，也采用統(tǒng)一的管理，在北京的一個科技貿(mào)易電子城銷售商店，推出了“房地產(chǎn)信托”產(chǎn)品。即將6層1萬平方米的商店分成每5平方米的單位，售價7萬元，四年合同到期后必須由開發(fā)商回購。對于這種創(chuàng)新的銷售方式，項目總經(jīng)理表示，目前的運營相對順利。

目前的工作重點是改變投資者的傳統(tǒng)投資理念，擴大這些產(chǎn)品的認知度。對于是否與銀行合作，加入銀行的金融計劃，通過金融機構(gòu)的干預(yù)，增加信托產(chǎn)品的信用，透露與銀行的合作仍處于初步討論階段，預(yù)計需要投入大量的細節(jié)設(shè)計工作。

優(yōu)點：快速收回資金，有利于管理，可利用投資者資金投機項目，增值位置；缺點：幾乎增加了開發(fā)商的壓力，需要開發(fā)商準備二次投資和銷售，但開發(fā)商的銷售難度會大大降低，因為它比一次銷售要成熟得多。