商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理唯有順應(yīng)時(shí)代發(fā)展潮流，擁抱新事物，使用新武器，不斷強(qiáng)化精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，才能真正滿足不斷提升的消費(fèi)需求，才能抓住消費(fèi)者的心，才能長(zhǎng)時(shí)間立于不敗之地。那么商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的六大要素是什么呢？

一、只租不賣

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是一種長(zhǎng)期投資，而不是住宅銷售。這一性質(zhì)決定了獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，而不是短期、快速、簡(jiǎn)單地實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡。

二、準(zhǔn)確定位

在運(yùn)營(yíng)初期，項(xiàng)目應(yīng)具有良好的業(yè)務(wù)定位和明確的投資對(duì)象定位。非常重要的是結(jié)合業(yè)務(wù)形式的實(shí)際運(yùn)營(yíng)要求，提出具體的業(yè)務(wù)形式分配、店鋪分割模式和配套要求。從物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)商的角度來(lái)看，此時(shí)應(yīng)提前干預(yù)業(yè)務(wù)管理?？蛻羧捍_定后，需要通過業(yè)務(wù)形式、類別組合和合適的品牌級(jí)別來(lái)解釋其功能定位。與復(fù)雜的定性分析相比，直觀的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)更能揭示真相。因此，購(gòu)物中心的業(yè)務(wù)分析應(yīng)圍繞客流、銷售、租金、租金和銷售比例等客觀數(shù)據(jù)進(jìn)行。

三、招商在前

1、確定主要商店的主要商店并不是越來(lái)越好。在城市商業(yè)區(qū)，百貨公司、電影城和數(shù)字城等是非常好的選擇。如果位置差一點(diǎn)，你可以做超市，然后到郊區(qū)，你可以做家、建材等。至于主要商店，經(jīng)常與不同形式的主要商店、百貨公司、超市等合作，以吸引不同層次的消費(fèi)者，提高主要商店的比較效益。

2、現(xiàn)在缺少的是主要商品店。目前，中國(guó)缺乏的不是主店或小店。非常缺乏的是500-1000平方米的次主店，具有特色經(jīng)營(yíng)。目前，相當(dāng)多的購(gòu)物中心開發(fā)商在招商前先開工，然后在招商前建成一半。

四、規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、交通系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)中非常重要的是交通系統(tǒng)。一是平面交通系統(tǒng)，人員和車輛應(yīng)分流，人員進(jìn)出門不應(yīng)靠近車輛出入口；二是垂直交通系統(tǒng)應(yīng)合理，方便人員上下流動(dòng)；第三，合理安排卸貨區(qū)。

2、高度，不同的負(fù)荷形式對(duì)高度和負(fù)荷的要求完全不同。餐飲地板應(yīng)降低板材，排油和排水。所以投資在前面，設(shè)計(jì)更合理。

五、成本控制

1、集中控制：選擇施工隊(duì)伍、招標(biāo)、集中采購(gòu)，主要集中控制，公司、部門不能控制成本。

2、準(zhǔn)決算管理：所有項(xiàng)目施工圖、預(yù)算，與施工單位簽訂準(zhǔn)決算合同，無(wú)圖紙變更，不再進(jìn)行決算。這可以很好地堵塞內(nèi)部管理的漏洞。

3、成本控制：成本控制的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)成本控制。只有實(shí)施成本控制的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，才能真正控制成本。

六、物業(yè)管理

物業(yè)管理是購(gòu)物中心能否保值升值的關(guān)鍵。購(gòu)物中心的物業(yè)管理不同于住宅物業(yè)管理。商業(yè)物業(yè)管理的一個(gè)非常重要的內(nèi)容是需要補(bǔ)充投資吸引力。任何商店的投資吸引力都不意味著投資吸引力已經(jīng)結(jié)束。