在商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中，資本、經(jīng)營、房地產(chǎn)。這一次序是指當(dāng)一個商業(yè)項目做出決定時，需要達到的優(yōu)先級。但這一商業(yè)邏輯實際上并不受重視，多數(shù)時候，往往是房地產(chǎn)行業(yè)一家獨大。理由很簡單，在國外成熟的商業(yè)房地產(chǎn)市場上，這三種邏輯對應(yīng)于三家公司，并且三家公司是獨立的。但是實際上這三個是一家，都是開發(fā)商自己做的。

在發(fā)展企業(yè)中，房地產(chǎn)是一種非常強大的力量。實際上，大多數(shù)的商業(yè)項目都是發(fā)展主導(dǎo)型的，利用地產(chǎn)思維去操盤并不奇怪。但房地產(chǎn)的經(jīng)營可以忽略不計，但不能忽視資金，因為資金在所有的行業(yè)中，永遠是老大。

企業(yè)項目所需要的資金是長期低成本的資金，而在房地產(chǎn)領(lǐng)域中一直都是高成本資金，正因為資金的不匹配，導(dǎo)致國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理項目的盈利模式，多以散售為主。如今我們所說的資本對商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注，其實就是指長期資本開始進入商業(yè)地產(chǎn)，這也是商業(yè)地產(chǎn)能夠健康發(fā)展的前提。

回過頭來，商業(yè)地產(chǎn)之所以出問題，其實根本原因是長期資金短缺，導(dǎo)致短期套現(xiàn)思維盛行。因為短時間內(nèi)可以變現(xiàn)，那勢必忽略商業(yè)項目的長期價值。

在變現(xiàn)有困難之前，才想起來需要經(jīng)營，但實際上，大多數(shù)開發(fā)商根本沒有經(jīng)營理念，他們所謂的經(jīng)營實際上就是兩個字--招商。因此許多項目都是在建筑已經(jīng)封頂后，才引入商業(yè)管理公司，此時運營所能起到的作用，要么錦上添花，要么進行修改。

假如項目有硬傷，再厲害的高手也回天無力。誠然，很多開發(fā)商都知道先做好經(jīng)營，但由于開發(fā)商根本就不知道經(jīng)營意味著什么，所謂的讓商業(yè)管理公司提前介入，只是在銷售思維的引導(dǎo)下做好，要么是錦上添花，要么是修修改改。

但在長期資本介入后，該產(chǎn)業(yè)將發(fā)生巨大的變化，因為資本看重的是商業(yè)項目的長期價值，要獲得長期價值，必須對商業(yè)運作的本質(zhì)進行回歸。所以，從行業(yè)上看，商業(yè)地產(chǎn)中，資金是第一位的，其性質(zhì)決定了項目的頂層策略。但如果我們換一個角度，從商業(yè)項目的價值實現(xiàn)上看，則經(jīng)營才是第一位，也就是說，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營已經(jīng)熬到天亮。