數(shù)字升級主要傾向于兩個方向，一是賦予運(yùn)營商權(quán)力，二是為消費(fèi)者服務(wù)。在通過技術(shù)改善消費(fèi)者體驗(yàn)的同時，也進(jìn)一步縮短了購物中心與消費(fèi)者之間的距離，其目的是服務(wù)于運(yùn)營。

回顧過去三年，突然的疫情和嚴(yán)格的隔離措施考驗(yàn)了全國任何一個購物中心。但它也更早，更容易從影響中恢復(fù)過來。根據(jù)客流數(shù)據(jù)，2023年1月中國購物中心整體客流恢復(fù)到2019年同期水平，購物中心運(yùn)營管理的韌性足夠強(qiáng)。滄海橫流，展現(xiàn)英雄本色。經(jīng)過考驗(yàn)，本質(zhì)上證明了購物中心是中國不可替代的核心消費(fèi)場景。這種不可替代性由三個主要原因組成：

1、體驗(yàn)業(yè)態(tài)成為主導(dǎo)，消費(fèi)習(xí)慣不可逆轉(zhuǎn)

2022年，各類商業(yè)類型表現(xiàn)明顯分化。從客流表現(xiàn)來看，購物中心數(shù)字化明顯優(yōu)于百貨等傳統(tǒng)商業(yè)類型，商業(yè)數(shù)據(jù)的分化實(shí)際上受到消費(fèi)趨勢變化的深刻影響。目前，消費(fèi)者購物的多變性和交叉性共存，隨機(jī)購物逐漸成為主流。與此同時，隨著年輕消費(fèi)者群體的興起，他們對社交娛樂和強(qiáng)大體驗(yàn)的線下場景更加追求。

這也要求實(shí)體業(yè)務(wù)除了承擔(dān)基本的功能需求外，還需要通過復(fù)合功能來滿足消費(fèi)者需求的各種變化。購物中心是實(shí)體業(yè)務(wù)中唯一能滿足消費(fèi)者情感和社會功能的場景。在疫情下，其溢價凸顯。商業(yè)形式的變化也說明了這一點(diǎn)。數(shù)據(jù)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，近三年娛樂、體驗(yàn)等社會屬性較強(qiáng)的品類經(jīng)營業(yè)績明顯較好。

2、土地資源緊張要求提高單位商業(yè)區(qū)的使用效率，提高物業(yè)的轉(zhuǎn)向效率

中國商業(yè)地產(chǎn)的快速增長是建立在中國快速城市化進(jìn)程的基礎(chǔ)上的。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來越成熟，可供開發(fā)的土地也越來越緊張。特別是在一線城市，它已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)向通過城市更新獲得土地。在市場的作用下，有限的資源將自動集中在更高效的地方。

城市的良好位置將受到不同商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置。平效率是線下商業(yè)形式的商業(yè)效率衡量工具之一。購物中心可以通過虹吸沿街商店、步行街和小商店的客流和消費(fèi)來提高平效率。近年來，大量經(jīng)營狀況下滑的百貨公司被收購，后期大多被改造成多種商業(yè)形式的購物中心重新開業(yè)。這充分反映了市場配置的力量。

3、購物中心的標(biāo)準(zhǔn)化促進(jìn)了連鎖品牌的發(fā)展，進(jìn)一步加強(qiáng)了產(chǎn)業(yè)鏈的共振效應(yīng)

門店標(biāo)準(zhǔn)化也是品牌企業(yè)整體標(biāo)準(zhǔn)化的核心因素，標(biāo)準(zhǔn)化是連鎖和規(guī)模化的前提。購物中心數(shù)量的不斷增加為連鎖品牌，特別是餐飲品牌的規(guī)模提供了增長空間。

同時，連鎖品牌需要較長的租賃期，這就要求購物中心具有標(biāo)準(zhǔn)化的面積和較高的性能能力。隨著我國購物中心數(shù)量的進(jìn)一步增加，不斷下沉到低端城市，將成為品牌企業(yè)的主要選址。購物中心與連鎖品牌相互促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈耦合，加強(qiáng)共振效應(yīng)。