在新零售業(yè)浪潮中，“人”與“貨”相繼數(shù)字化，“場”終于來到了數(shù)字的前夜，市場沉寂收租賺錢的滋潤日子一去不回。向精細經(jīng)營，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)向后發(fā)展的必然方向。

這一時期是以“場”為商業(yè)中心的時代，商場主要是通過租金來賺錢，租金占80%。單純地說，商場租金價值主要體現(xiàn)在兩個方面：一是空間的價值，空間越大，配套設施越齊全，租金越高，二是客流價值，人流量大的商場，租金自然也較高。

但是近幾年來，商場的日子越來越艱難了。據(jù)統(tǒng)計，2017年全國有970個購物中心開工，實際開業(yè)504個，購物中心總體開工率下降到52%。一方面，電商的崛起重重地撞到了商場的腰包，使其地位有所動搖。另外，商場間的競爭也越來越激烈。購物中心同質化日益嚴重。客流量不足，租客難求，粗放經(jīng)營模式下租金收入已觸頂。此外，中國消費者也在不斷升級，實體零售的革新，也更加愿意為體驗、環(huán)境和服務付費。

以往，商場對于流量的經(jīng)營比較簡單，主要通過選址和招商初步圈定目標消費人群，再通過不同品牌、不同業(yè)態(tài)的組合布局帶動客流在場內的流動。這一運作基于商場專業(yè)知識和對消費心理的宏觀把握，缺乏對個體消費者的洞察力。

商業(yè)地產(chǎn)管理應推進精細化運營，海鼎的目標就是要建立一個國內最具人文關懷的主題購物中心，而沒有關注消費者群體。公司一直注重使用科技手段來達到這個目的，以前都是通過WiFi探頭，但圖普技術提供的訪問者數(shù)據(jù)化解決方案，能夠統(tǒng)計消費者年齡、性別等方面的信息，將客戶由一個個數(shù)字ID變?yōu)楦鷦拥娜宋镄蜗?，從而使我們更了解消費者，另外，商場內各個商區(qū)的熱度分布也有了更為直觀的感覺，在調整業(yè)態(tài)布局上能起到積極作用。

在粗放型開發(fā)為王道階段的最后，商業(yè)地產(chǎn)精細化運營時代正式到來。適應、創(chuàng)新、精細運作，是當今市場發(fā)展趨勢和開發(fā)商共同思考的主題。